Alojamento local em Portugal: registo RNAL e regras essenciais

O que é o alojamento local

O regime está no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado várias vezes. O alojamento local presta alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração. Um imóvel que reúna os requisitos de empreendimento turístico não pode ser explorado como alojamento local. Há quatro modalidades:

• Moradia: um edifício autónomo, de caráter unifamiliar.
• Apartamento: uma fração autónoma ou parte de prédio de utilização independente.
• Estabelecimento de hospedagem: as unidades são quartos; pode chamar-se hostel se predominar o dormitório.
• Quartos: na residência do titular, que é o seu domicílio fiscal, com um máximo de três quartos.

Fora das modalidades quartos e hostel, a capacidade máxima é de nove quartos e 27 utentes.

Como se faz o registo

O registo é feito por comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara municipal, através do Balcão Único Eletrónico. Segundo o serviço de registo no gov.pt, pode fazê-lo online ou num balcão do município onde fica o alojamento. A comunicação inclui, entre outros elementos, a autorização de utilização do imóvel, a identificação do titular, a capacidade, um contacto de emergência, um termo de responsabilidade e a declaração de início de atividade nas Finanças (CAE 55201 ou 55204).

A câmara pode opor-se no prazo de 60 dias, ou de 90 dias em áreas de contenção, por exemplo por instrução incorreta, por violar restrições municipais ou por falta de autorização de utilização adequada. Sem oposição, o pedido recebe o número de registo, e o documento do Balcão Único Eletrónico com esse número é o único título válido de abertura ao público.

Os registos ficam no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), onde o Turismo de Portugal publica, entre outros dados, o nome, a capacidade e a validade do seguro. Alterações aos dados e o fim da exploração comunicam-se no Balcão Único Eletrónico em 10 dias.

O número de registo: anúncios, site e placa

A publicidade e a documentação comercial têm de indicar o nome ou logótipo do alojamento e o número de registo: cada anúncio nas plataformas e também o seu próprio site. As plataformas que comercializam alojamento estão obrigadas a exibir o número. Anunciar um alojamento sem registo, ou com registo desatualizado, é contraordenação grave.

O alojamento identifica-se como alojamento local e não pode usar estrelas nem a classificação dos empreendimentos turísticos. Nas modalidades apartamento, estabelecimento de hospedagem e quartos é obrigatória uma placa identificativa junto à entrada; nos hostels, no exterior do edifício, junto à entrada principal. O modelo está no anexo do decreto-lei.

Hóspedes estrangeiros e taxa turística

A estadia de cidadãos estrangeiros, incluindo de outros países da União Europeia, é comunicada através de boletins de alojamento. Desde o fim do SEF, segundo o Turismo de Portugal, a comunicação é feita à Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros (UCFE), até três dias úteis após a entrada e três dias úteis após a saída. O meio eletrónico é o SIBA, onde o alojamento local se regista como utilizador com o número RNAL. Também existe boletim em papel, entregue à GNR ou à PSP.

A taxa municipal turística é municipal: cada município que a aplica define no seu regulamento o valor, as isenções e a forma de entrega. No Porto, por exemplo, o regulamento publicado em 2022 atribui a liquidação e cobrança a quem explora o alojamento e dá 30 dias após a atribuição do número RNAL para o registo na plataforma da taxa. Confirme as regras em vigor na sua câmara.

Seguro, livro de reclamações e outras obrigações

É obrigatório um seguro de responsabilidade civil extracontratual que cubra danos a hóspedes e a terceiros, com o capital mínimo fixado na lei, e, em propriedade horizontal, um seguro contra danos de incêndio com origem na unidade. A câmara pode pedir o comprovativo, a entregar em três dias, e a falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo.

O livro de reclamações é obrigatório em papel e em formato eletrónico, na plataforma livroreclamacoes.pt, e o seu site deve dar acesso visível e destacado ao livro eletrónico. A lei exige ainda:

• Um livro de informações em português, inglês e pelo menos mais duas línguas, com regras da casa, resíduos, ruído e o contacto do responsável.
• Até 10 utentes: extintor, manta de incêndio, primeiros socorros e o número 112 em local visível.

O que mudou entre 2023 e 2026

Mais Habitação. A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, suspendeu novos registos de apartamentos e de estabelecimentos de hospedagem em fração autónoma, exceto no interior, deu aos registos uma duração de cinco anos renovável, tornou o número de registo intransmissível e criou a contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL). O Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, revogou a CEAL com efeitos a 31 de dezembro de 2023.

Decreto-Lei n.º 76/2024. Publicado a 23 de outubro e em vigor desde 1 de novembro de 2024, revogou a suspensão nacional, a duração de cinco anos e a renovação dos registos. A transmissão do registo voltou a ser a regra, mas os municípios podem limitá-la para novos registos de moradias e apartamentos em áreas de contenção, salvo casos como sucessão ou divórcio. Os municípios podem aprovar um regulamento do alojamento local, com áreas de contenção e as novas áreas de crescimento sustentável, suspender novos registos em zonas delimitadas até um ano enquanto o preparam e criar um provedor do alojamento local. Com mais de 1000 registos, a assembleia municipal tem de decidir se exerce esse poder. O condomínio pode opor-se à atividade numa fração, por mais de metade da permilagem e com base em perturbações reiteradas, mas decide o presidente da câmara.

Decreto-Lei n.º 151/2026. Publicado a 30 de julho de 2026, dá até 31 de dezembro de 2026 aos municípios com mais de 1000 registos no fim de 2025 para decidirem sobre o regulamento, e permite prorrogar ou repetir, uma única vez, a suspensão de novos registos, nunca para além dessa data. Os registos válidos anteriores não são afetados.

Lista prática antes de abrir

• Confirme na câmara se o imóvel fica numa área de contenção ou de crescimento sustentável, ou numa zona com novos registos suspensos.
• Verifique a autorização de utilização do imóvel e, se for o caso, o regulamento do condomínio.
• Declare o início de atividade nas Finanças e faça a comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico.
• Contrate o seguro de responsabilidade civil (e o de incêndio, em propriedade horizontal) e entregue o comprovativo.
• Coloque a placa, o livro de reclamações, o livro de informações e o equipamento de segurança.
• Registe-se no SIBA e, se o município cobrar taxa turística, na plataforma municipal.
• Mostre o número RNAL em todos os anúncios e no seu site, e atualize os dados em 10 dias sempre que algo mude.

O RNAL e as condições no seu site de reservas

Nas reservas diretas, o seu site é também a sua publicidade: mostre ali o número RNAL, o acesso ao livro de reclamações eletrónico e condições claras. O Likwiid Direct integra-se no site que já tem, sem comissões, e mostra as condições de cancelamento e pagamento no último passo: ninguém reserva sem confirmar que as leu. Os textos editam-se no painel do proprietário. Se quer comparar com o custo das plataformas, leia o guia sobre comissões do Booking.com, ou fale connosco.